4年前，人们担心三四线楼市会崩盘，可结果呢？

2017年，全国楼市最活跃、最精彩的不是一线，也不是二线，而是三四线城市。

很多房企问我，是否可以布局三四线？但让他们纠结的是，几年前他们才逃离火场呀。

很多粉丝问我，是不是可以投资三四线？但让他们担心的是，之前好几年，老家的房子一直没涨价呀。

那么，三四线楼市的性质到底是什么？是蜜罐，还砒霜？

老杨认为，在楼市高潮时，市场参与者情绪容易过分高涨；在楼市低迷时，市场参与者又易过度悲观。当我们思考楼市逻辑的时候，不宜盲从，应与当前的市场氛围，拉开一些距离，方有可能理性观察与思考，穿越市场迷雾。

让我们将视线拉回到四年之前，在上一轮房地产短周期市场急速降温初期时，当市场参与者对三四线楼市非常悲观之际，2014年3月老杨曾写过一篇文章，发表面新浪财经专栏上。

近日，住建部副部长仇保兴在两会（2014年）期间表示：按照城镇化的规律来讲，中国在十年内不大可能出现全面崩盘，但如果不注意调控，局部城市可能出现类似鄂尔多斯、温州、海南的情况。

这一表态，引起了广泛关注。一个特殊的背景：春节过后，看空楼市的声音，急剧增多，连以前持续看涨的少数业界大佬，观点转向谨慎。新增的两个诱因，一是杭州有楼盘降价幅度较大，二是银行停贷传闻。另外，还有受上述因素影响，而导致地产股一度大跌。

在整体看空氛围趋浓的背景下，对于三四线城市尤其悲观。当前的形势是，2013年一线城市和少数二线城市房价火爆，近期地王依然频现，人们都认为这些城市的房地产市场远强于三四线，况且还有诸多大开发商纷纷表态并行动，同样高度看好一线城市。而三四线城市，在温州和鄂尔多斯的崩盘效应昭示下，似乎整个“板块”都将塌陷。

与仇保兴副部长观点相似，我也一直反对“全国房价泡沫论”，更不可能支持“全国崩盘论”。诸多理由，此处不表。退而求其次，只谈谈三四线崩盘的话题。因为，相信全国崩盘论的，估计只是小部分人；但相信三四线崩盘的人，应远多于前者。关于鬼城、空城的讨论，以及房价泡沫已破的温鄂二市，都发生在三四线市。

首先，关于房价泡沫。与其他资产泡沫一样，泡沫的产生有两个必要条件：一是几年内价格连续大涨，二是买方多属投资投机性需求。就中国的房价泡沫来说，2011年之前的温州和鄂尔多斯即具备这两个条件。2009年至2011上半年，二市房价皆上涨了二倍左右，相比2003年就涨得更多了。而且当地民间资金充裕，购房多不是为了自住，被当作股票与黄金来炒买炒卖。结果形成了大泡沫，最终破灭。

按此两个条件，在中国很难找到更多的城市。比如一线城市，2013年房价涨幅较大，在一定程度上符合了第一个条件，但不满足第二个条件：八成都是自住需求，或者是首次购房的刚需，或者是改善住房水平的合理需求，在限购限贷之下，投资投机性需求所占比例很小。因此，即便房价涨幅大，也难以断言一线城市泡沫大。至于多数三四城市，两个条件中，哪一个都不符合。去年一线城市房价平均上涨三成左右，而三四线城市，多数只上涨了一成左右。而且，自住需求占比高达到九成左右。

其次，三四线市场形态。既然不符合泡沫生成的条件，为何这么多人与房企看空三四线？问题的关键是，三四线城市房屋供应充足，供大于求成为常态。从供应上分析，这些城市不缺地，但缺财政收入和GDP，地方长官对于“土地财政”的喜爱度与依赖度，明显高于一二线城市，所以“为官一任，卖地无数”。甚至为了巧立名目的多卖地，还在新城新区开发上动起了脑子，部分三四线城市的新城新区明显没有产业支撑，而房地产开发项目却一大堆，很容易造成房屋空置，甚至空城。

从需求面分析。如果说一线城市的新房成交量，已经在2007年或2009年见顶，那么三四线城市仍处于“长个子”的阶段，房屋年度销售规模仍处于上升通道。这主要受两个因素影响：一是城镇化率较低，人口快速由农村向城镇集中，虽然部分中西部地区的三四线城市行政辖区内的总人口，由于农民外出务工而减少，但市区常住人口继续增长，也即有效购房人口的基数仍在增加。一方面，是市区老居民的购房需求，比如子女结婚、动拆迁、改善居住等；另一方面，是外来需求，辖区内的县、镇、乡的居民，为了小孩读书、未来养老、落户、投资等需求而在市区购房。

众所周知，商品价格的波动，主要由供求关系决定。在当前阶段，以及未来几年，三四线城市的购房需求平稳增长，向上态势尚难见顶。但市场供应确实比较充足、甚至部分城市和城区明显过剩。供大于求制约了三四线城市的房价涨幅，一方面炒房者无法获大利，另一方面开发商也难赚大钱。于是，就形成了当前局面：基本没有泡沫，房价难以大跌，但即便在一二线城市房价大涨的年头，这里的房价也不会大涨。这种状态，其实是有利于三四线城市民众购房的，房价收入比一般为6-8倍（一个家庭6-8年的收入可买套房），远低于一线城市的15-20倍。

最后，房企并非都在逃离三四线。从房企层面观察，2010-2011年，确实有很多大房企积极进军三四线，但2013年则重新将拓展重点移向一二线。开发商都是商业动物，随行就市，哪里的市场表现好，哪里有利可图，就向哪里转移。但很多业内人士，由此得出三四线城市风险很大，业外人士认为将有越来越多的三四线城市步温州后尘，却有失悲观过度。

有一个基本的逻辑。都说三四线城市楼市糟糕，但现实是很多开发商仍在那里开发项目。市场经济条件下，市场自己会说话。这些开发商都不傻，如果都赚不到钱，还忙活啥呢？还会继续拿地吗？有些大牌房企，确实觉得三四线赚钱不来劲，原因有三：一是管理成本太高，很多高管都是由总部派过去的，各种出差开会费用并不低；二是与当地政府关系的密切度，敌不过本地房企，且受制于集团条条框框，无法从官员处为项目争取额外利益；三是他们在一二线城市的项目利润率较高，大鱼大肉吃多了，看不上三四线城市的低利润。

不过，就在一批地产巨头纷纷停止在三四线城市扩张，甚至转让项目、卷铺盖走人之际，仍有少数大房企“乐在其中”。不如举两例。一是河南建业，独树一帜，守着河南。近几年销售金额分别为40多亿、66亿、82亿、103亿、130多亿（2013年），基本保持20%多的增速，但其老板不鼓励超过30%。这一增速，低于保利、绿地等全国扩张型房企，更远低于阳光城、融信等激进型闽商。建业已完成在河南所有17个地级市的布局，接下来计划继续深耕，进入30-40个县级市。

另外一例是碧桂园。碧桂园的项目上，多分布于三四线城市，以郊区大盘为特色。2011-2012年企业年销额450亿元左右，2013年一跃而起，突破千亿大关。业绩猛增，固然与企业换帅、管理思路调整等有关系，但也从侧面证明了三四线城市并非全是“荒漠”。而且，未来碧桂园还可能深入四五线城市。合适的产品，创新的营销，加上品牌效应，碧桂园在三四线城市活得有滋有味。

总而言之，对于房地产市场走势，大道理可以讲很多，有些专家看空中国楼市多年，“崩盘论”并非什么新论调，但过去多年，确实也忽悠了很多民众，因为他们自有他们的逻辑和理由。在当前社会背景下，房价大跌、楼市崩盘，似乎成为“舆论主流”、“民心所向”。但重要的一点，我们更应尊重市场、敬畏市场，而不是站在道德的高台上，对市场下命令。

2014年3月杨红旭发表于新浪财经专栏

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